Ar įmanoma iš paties savininko įsigyti butą, kuris jau parduodamas varžytynėse?

Ruošiuosi pirkti sūnui butą ir jau turėjau neblogą variantą. Buvau sutarusi su savininku, kad rudenį pasirašysime preliminarią sutartį ir kad per mėnesį sumokėsiu visą sumą, nes jam reikia padengti skolą. Per vasarą dirbau užsienyje, o grįžusi sužinojau, kad tas butas jau parduodamas varžytynėse. Ar dar įmanoma jį įsigyti paprastai, iš savininko? Gal tai rizikinga?

Į klausimus portale "delfi.lt" atsakė antstolė Svetlana Kastanauskienė.

Varžytynių paskelbimas – ne kliūtis pirkti turtą tiesiai iš skolininko

Esminis vykdymo proceso tikslas yra padengti skolą, o ne realizuoti skolininko turtą būtinai priverstiniu būdu. Nors pagal Civilinio proceso kodekso 704 str. skolininkas gali surasti areštuoto turto pirkėją iki varžytynių paskelbimo interneto portale www.evarzytynes.lt , niekas jam nedraudžia to padaryti ir vėliau. Tol, kol nėra pasirašytas turto pardavimo iš varžytynių aktas, antstolis savo patvarkymu gali varžytynes atšaukti. Įprastai taip ir būna, kai į antstolio depozitinę sąskaitą sumokama ne mažesnė pinigų suma kaip turto arešto akte nurodyta areštuoto turto vertė arba mažesnė suma, kurios užtenka skolai ir jos išieškojimo išlaidoms visiškai padengti

Tiesa, varžytynėms prasidėjus svarbu neuždelsti, nes per pusantro-du mėnesius galimybė įsigyti norimą turtą iš savininko tikrai gali būti prarasta. Jeigu iš varžytynių parduodamas nekilnojamasis turtas arba kitas įstatymų nustatyta tvarka registruotas turtas, tai varžytynės baigiamos po 30 dienų. Praėjus 3 dienoms nuo visos turto kainos sumokėjimo ir mažiausiai 20 dienų nuo varžytynių pabaigos, antstolis surašo turto pardavimo iš varžytynių aktą. Nuo šio momento turto nuosavybės teisė jau pereina varžytynių laimėtojui.

Susitarimas su turto savininku yra mažiausiai rizikingas būdas įsigyti areštuotą turtą

Rizika perkant turtą tiesiai iš skolininko nebent tokia, kad  tokiu būdu gali tekti sumokėti šiek tiek brangiau, negu įsigyjant tą patį turtą varžytynėse. Mat pradinė turto kaina pirmosiose varžytynėse yra 20 proc. mažesnė, o antrosiose – 40 proc. mažesnė už rinkos kainą. Tačiau ši galimybė sutaupyti jokiu būdu nėra garantuota: jeigu turtas paklausus ir jo kaina varžytynių metu aktyviai keliama, tai galutinė pardavimo kaina gali būti netgi didesnė už rinkos kainą.

Kita svarbi aplinkybė – kad po priverstinio turto realizavimo kyla didesnė naujų ginčų ir konfliktų rizika. Varžytynių laimėtojui gali tekti kreiptis į teismą su ieškiniu dėl skolininko iškeldinimo ir laukti naujo teisinio proceso pabaigos. Gali būti, kad reikės išgabenti ir saugoti buvusio savininko paliktus daiktus. Arba jis gali tiesiog išvykti, palikęs butą nusiaubtą ir užrakintą. Visų šių problemų nebūna, kai pirkėjas ir pardavėjas susitaria taip, kaip abiem pusėms naudinga. Antstoliai visada skatina turto savininkus kuo aktyviau ieškoti galimų pirkėjų, nes geranoriškai parduodant turtą laimi visi. Tik reikėtų žinoti, kad varžytynių atšaukimui nepakanka skolininko pranešimo apie surastą pirkėją: turi būti sumokėta ir reikiama lėšų suma, kad skolos nebeliktų.

Nuo 2019 m. liepos 1 dienos varžytynių pirkiniui galima skolintis, jį įkeičiant

Įsigaliojus Lietuvos antstolių rūmų inicijuotiems Civilinio proceso kodekso pakeitimams, varžytynės tapo atviros visiems norintiems pirkti praskolintą turtą, o ne tik turintiems reikiamą sumą lėšų savo sąskaitoje.

Naująja teise įsigyti turtą skolintomis lėšomis gali naudotis tiek galimi išvaržomo turto pirkėjai, tiek išieškotojai, perimantys varžytynėse neparduotą turtą ir privalantys sumokėti kainų skirtumą, jeigu turto vertė didesnė už grąžinamos skolos sumą, tiek skolininkų pasiūlyti pirkėjai, kurie įsigyja turtą iki varžytynių paskelbimo. Visi minėti asmenys gali raštu kreiptis į varžytynes organizuojantį antstolį su prašymu išduoti Sprendimų vykdymo instrukcijoje nustatytos formos pažymą, patvirtinančią teisę pirkti tam tikrą areštuotą turtą. Pateikus tokią pažymą bankui ar kitam kredito davėjui, reikiama lėšų suma tiesiogiai pervedama į antstolio depozitinę sąskaitą, o skolinio įsipareigojimo įvykdymas apsaugomas įkeičiant turtą sąlygine hipoteka.

Ar saugu areštuotą turtą pirkti internetu?

Taip. Būtent procedūros oficialiame e. varžytynių portale ir užtikrina absoliutų varžytynių skaidrumą ir patikimumą. Varžytynės yra viešos, tačiau dalyvavimas jose – visiškai konfidencialus. Apie tai, kiek ir kokių dalyvių varžosi dėl parduodamo turto, nieko nežino nei patys dalyviai, nei varžytynes paskelbęs antstolis. Tik varžytynėms pasibaigus, elektroninė sistema antstoliui pateikia informaciją apie didžiausią kainą pasiūliusį pirkėją.

Procedūros internete ir antstolio dalyvavimas organizuojant e. varžytynes suteikia garantijas, kad nebus apgautas nei pirkėjas, nei pardavėjas: reikiama pinigų suma nustatyta tvarka įmokama į antstolio depozitinę sąskaitą, o iš jos – paskirstoma išieškotojui ir vykdymo išlaidoms padengti. Antstolio pasirašytas turto pardavimo iš varžytynių aktas tampa nuosavybę patvirtinančiu dokumentu lygiai taip pat, kaip ir notaro patvirtintas turto pardavimo aktas įprastų sandorių atvejais.

Tiesa, planuojant įsigyti išvaržomą turtą ir siekiant, kad investicija būtų naudinga, pravartu jį apžiūrėti buvimo vietoje ir pasikonsultuoti su atitinkamos srities specialistu. Pagal Civilinio proceso kodekso 708 straipsnį visi pageidaujantys asmenys iki varžytynių pradžios gali apžiūrėti parduodamą turtą antstolio nustatyta tvarka.

Konsultacijoje pateikti paaiškinimai grindžiami Lietuvos Respublikoje galiojančiais teisės aktais. Autorės nuomonė nepretenduoja į absoliučią tiesą ir negali būti naudojama teisiniuose ginčuose.